主题：聂庆平: 中国的房地产泡沫不同于美国房地产

    西方国家一直唱空中国经济,一个重要方面是按美国房地产泡沫的经验推断中国。前不久,美国CBS60分钟节目专题唱空中国的房地产泡沫问题——中国的房地产泡沫会不会破掉？我认为CBS60分钟的看法是有局限性的，它的局限性在哪里呢？在于中国的房地产市场泡沫与美国的房地产市场泡沫不是同一个概念，至少在如下几个方面存在着差异：

一是我国的房地产泡沫是从最低价升到了最高价，也就是说第一批房地产的拥有者都享受到了房地产价格泡沫隐形的价值增值，当然不一定都实现了。比方说，十几年前中国进行商品房改革时分的房子，原来分的时候可能只需要几万块钱，现在可能已经涨了很多了，中国的住房保有率达到80%以上，也就是说，中国的这一代人享受到了中国市场经济改革、经济增长和泡沫化过程的红利。所以说，这个泡沫即使破灭也不会带来高负债。不像美国的房地产市场，它是在已经涨到一定的历史高位时，再有资金进去，使其脱离了应有的价格以后，再弹回来。这个危机的杀伤力是很大的，因为这些人是通过负债二手进入的，泡沫一旦破灭以后，房地产的持有者，可能有百分之五十以上，甚至百分之八十的拥有者会出现资不抵债的情形，它是负资产，杀伤力就在这里。那么中国会不会出现资不抵债的情形呢？很显然不会，最严重也只是一个资产价格缩水的问题，而不会出现资不抵债，以及整个社会的崩盘，这是第一个不同之处。

二是就目前来看，分析中国的房地产泡沫还要考虑到，中国的住房需求还是处于上升阶段。现有的住房是不是已经大大过剩，已经超过了十三亿人的住房需求，包括改善性住房的有效需求，这个也很难说。因为在中国新兴经济的转型阶段,房地产供需平衡可能是后滞的，即价格上涨在先，需求平衡在后。也就是说，房价涨得比收入快，当老百姓想买房子的时候，收入增长幅度赶不上房价上涨速度。但这并不代表老百姓以后收入水平提高了，不希望买房子。所以说，在我国所谓的房地产供应过剩是和收入增长相匹配的一个过程，可见收入分配改革可能比房地产调控更为重要，因为只要居民的收入增加了，房地产的需求还会增加，房地产的供求平衡有一个逐步达到的过程。美国则不是如此，房地产市场需求已经饱和，居民收入增加已经到顶点，房地产泡沫破灭，调整的是没有支付能力的房地产价格，这是为什么中国的房地产泡沫和美国不一样的第二点区别。

三是中国与美国房地产市场的不同之处还在于：在中国，购买首套房的按揭贷款首付比例是很高的，基本上没有10%那么低，而是30%到40%，并且银行会先收回利息。从这个角度上看，由于金融体系的完备性，我国暂时还不会因为房地产价格的小幅波动而产生金融体系的危机问题。而美国的情况则不一样，美国金融体系的脆弱性比我们高得多，美国银行体系的边际杠杠（margin）要大得多，如果房价下跌20%，银行体系几乎要全部垮掉。这是因为美国的银行按揭贷款的成数很低，甚至是零首付，其银行体系对于房地产价格的抗跌弹性很低，所以美国很容易发生次贷危机。而我国目前在这一领域还不存在很大的风险。

  聂庆平: 中国的房地产泡沫不同于美国

  聂庆平: 中国的房地产泡沫不同于美国